A fost respinsă transformarea SC Neptun Olimp SA în agenție imobiliară din societate hotelieră. Mai multe milioane de euro s-ar fi evaporat

Ministerul Economiei, acționarul majoritar al Neptun Olimp SA, a respins proiectul administratorilor companiei de stat din sudul litoralului de transformare a domeniului de activitate din hoteluri în închirierea bunurilor imobiliare proprii. Practic, se respinge schimbarea firmei hoteliere în agenție imobiliară, cu un nou vot de blam acordat de patron managerilor, pe care i-a acuzat în repetate rânduri de prejudicierea Neptun Olimp SA. Schimbarea domeniului de activitate, deși realistică din punct de vedere strict al afacerilor derulate acum, ar fi dus la evaporarea instantanee a câtorva milioane de euro din averea statului, cheltuieli mai mari și venituri mai mici pentru societatea comercială.

Statul a respins vineri transformarea Neptun Olimp SA din societate hotelieră în agenție imobiliară, un demers inițiat de Consiliul de Administrație. Odată aprobată modificarea în actul constitutiv, firma din sudul litoralului ar fi trebuit să plătească mai mulți bani la stat și la bugetul Primăriei Mangalia, iar valoarea de piață de pe hârtie s-ar fi diminuat cu milioane de euro.

sediul Neptun Olimp

”Adunarea Generala Extraordinara a Actionarilor Societatii NEPTUN-OLIMP S.A. respinge, cu 38.282.001 voturi ”impotriva”, reprezentand 52,2156 % din capitalul social, aprobarea Actului Constitutiv al societatii Neptun-Olimp SA, conform anexei, motivat de faptul ca documentatia prezinta schimbarea activitatii principale din CAEN 5510 – Hoteluri si alte unitati de cazare similare, in CAEN 6820 – Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate drept consecinta a ponderii actuale a veniturilor din chirii, fara analiza completa a efectelor strategice, juridice, economice, patrimoniale si de guvernanta ale schimbarii misiunii societatii” - se arată într-un raport emis vineri de Neptun Olimp SA.

Hotărârea AGA Neptun Olimp

Propunerea face parte din demersurile administrative și măsurile de reorganizare ale societății (care deține active precum Complexul Vile Olimp, Restaurantul „La Barchetta” sau Pizzeria Complex International).

Propunere trimisă mecanic, fără nicio analiză

La prima vedere, demersul este logic. Neptun Olimp SA nu mai activează în mod predominant ca un operator hotelier direct, ci își obține majoritatea banilor din închirierea activelor și spațiilor pe care le deține.

În aceste condiții, din punct de vedere contabil și fiscal, o societate comercială este obligată să își declare ca activitate principală acel cod CAEN care generează cea mai mare parte a cifrei de afaceri.

Patronul firmei, adică acționarul majoritar Ministerul Economiei, a respins însă modificarea Actului Constitutiv deoarece propunerea a fost considerată superficială și insuficient fundamentată.

Mai exact, conducerea societății a propus această modificare mecanic, fără a pune la dispoziție o analiză completă a impactului, care să acopere câteva zone critice, după cum urmează: Efectele strategice și misiunea companiei: Schimbarea ar însemna abandonarea oficială a statutului de companie de turism/hoteliere și transformarea ei definitivă într-o agenție imobiliară. Acționarul majoritar dorește probabil ca Neptun-Olimp S.A. să revină la activitatea de turism sau să își conserve acest potențial; Efectele economice și patrimoniale: O astfel de reconfigurare poate modifica valoarea de piață a activelor, taxele și impozitele locale sau modul în care pot fi atrase investiții sau fonduri europene pentru modernizarea stațiunii; Efectele juridice și de guvernanță: Modificarea obiectului principal de activitate poate afecta licențele, autorizațiile de funcționare specifice turismului și contractele aflate deja în derulare.

Acționarul majoritar nu a spus neapărat un „NU” definitiv ideii, ci a taxat lipsa de profesionalism a documentației, cerând studii de impact serioase înainte de a lua o decizie care ar schimba complet viitorul societății pe termen lung.

Trecerea oficială de la CAEN 5510 (Hoteluri) la CAEN 6820 (Închirieri imobiliare) nu este doar o formalitate birocratică. Ea reconfigurează radical modul în care activele companiei sunt evaluate de piață și taxate de stat.

Restaurant La Barchetta

Modificări fiscale majore

Schimbarea de obiect principal de activitate introduce diferențe fiscale majore între regimul hotelier și cel de administrare imobiliară.

Cel mai clar este exemplul TVA-ului. Sub domeniul de activitate CAEN 5510 (Hoteluri), serviciile de cazare beneficiază de o cotă redusă de TVA de 9%. Sub CAEN 6820 (Închirieri), însă, închirierea de bunuri imobile este, prin regula generală din Codul Fiscal, scutită de TVA (fără drept de deducere). Altfel spus, dacă Neptun Olimp SA ar fi decis apoi să factureze cu TVA (pentru a-și putea deduce TVA-ul din investiții/modernizări), ar fi obligată să aplice cota standard de 19%. Iar o chirie cu 19% TVA devine automat mai scumpă și mai puțin atractivă pentru clienți.

Sediul Neptun Olimp SA

De asemenea, clădirile cu destinație turistică/hotelieră au adesea regimuri de impozitare sau facilități locale specifice destinate stimulării turismului. Transformarea oficială a clădirilor în spații pur imobiliare (comerciale sau de locuit) deținute de o firmă de imobiliare poate recalcula cota de impozit pe clădiri aplicată de primărie (între 0,2% și 1,3% din valoarea evaluată), crescând costurile fixe ale companiei.

Totodată, legat de impozitul pe profit/venit - firmele care activează în turism au beneficiat istoric de facilități (precum fostul impozit specific). În prezent, deși ambele coduri ar plasa o firmă mare la impozit pe profit de 16%, statutul imobiliar elimină din start accesul la orice subvenții, scheme de ajutor de stat sau facilități fiscale viitoare acordate exclusiv industriei HoReCa (de exemplu, vouchere de vacanță sau scutiri pe timp de criză în turism).

Ce ar fi pierdut Neptun Olimp SA

Transformarea Neptun Olimp SA în agenție imobiliară ar fi dus automat și la scăderea valorii sale de piață.

Astfel, companiile hoteliere sunt evaluate pe baza potențialului lor de exploatare operativă (flux de numerar din exploatare, grad de ocupare, brandul stațiunii). La rândul lor, companiile imobiliare sunt evaluate strict pe baza Valori Activei Nete (VAN / NAV) și a randamentului chiriașilor.

Deoarece Neptun Olimp SA deține active care necesită modernizări masive, evaluarea ca simplă firmă imobiliară ar fi putut suferi un „discount de holding” – piața penalizând acțiunile pentru că societatea doar colectează chirii, în loc să producă valoare adăugată prin servicii.

Transformarea activității din hotel în agenție de imobiliare ar fi afectat și lichiditatea și interesul investitorilor

De asemenea, ar fi suferit pierderea valorii de „Fond de Comerț” (Goodwill), întrucât brandul istoric Neptun Olimp este legat de turismul românesc. Oficializarea societății ca „dezvoltator/administrator imobiliar” ar fi șters valoarea intangibilă de operator turistic, transformând activele în simple bucăți de teren și beton listate la vânzare sau închiriere.

În fine, transformarea activității din hotel în agenție de imobiliare ar fi afectat și lichiditatea și interesul investitorilor. Fondurile de investiții (cum este și acționarul minoritar semnificativ, Transilvania Investments, care deține peste 41%) au strategii sectoriale stricte. Schimbarea sectorului din Turism în Imobiliare poate forța anumiți investitori instituționali să vândă acțiunile din cauza regulamentelor interne, prăbușind prețul acțiunilor pe bursă.

În concluzie, statul a realizat că managementul a propus o modificare contabilă simplistă („încasăm mai mult din chirii, deci schimbăm CAEN-ul”), fără să calculeze prin rapoarte de evaluare autorizate (ex. ANEVAR) cu câte milioane de euro ar fi scăzut valoarea companiei pe hârtie și câte taxe în plus ar fi generat această mutare.

Complex Vile Olimp

Cine sunt administratorii Neptun Olimp SA

Neptun Olimp SA a raportat, pentru anul 2025, venituri de 1.195.195 lei, în creștere față de anul 2024, când înregistra venituri de 860.022 lei. Firma controlată de stat a declarat, de asemenea, și pierderi în scădere, respectiv 342.155 lei în 2025, față de un minus de 1.688.928 lei în 2024.

Neptun Olimp SA avea la sfârșitul anului active totale de 106.697.837 lei, firma fiind proprietara a numeroase imobile cu destinație turistică: 24 de căsuțe de vacanță și un teren de 8.000 de metri pătrați, restaurantul La Barchetta, Complex Vile Olimp, de 4 stele, clădirea Sediu Administrativ Neptun, o agenție de turism și sediu administrativ pentru personalul de execuție, construcția Fabrica de Gheață și Stația Frig și Pizzeria Complex Internațional, cărora li se adaugă alte câteva zeci de terenuri.

Firma este condusă de un Consiliu de Administrație din care fac parte Florin Aurel Neghină (președinte), Victor Alexandru Frunză (vicepreședinte), Florin Dănuț Buzatu, Mihai Constantin Marian și Ioana Dumitrache (membri). Director general este Dima Lascu.