Decizie istorică la Înalta Curte: Primăriile nu mai pot bloca proiectele imobiliare prin revocarea PUZ-urilor în timpul autorizării. Video

Decizie crucială în instanță în războiul imobiliar dintre dezvoltatori și autoritățile locale. Înalta Curte de Casație și Justiție a tranșat definitiv o dispută legală majoră care bloca numeroase proiecte de construcții din țară, pornind de la un litigiu din Constanța. Investitorii se trezeau blocați la jumătatea drumului, deși cheltuiseră bugete uriașe pe studii de fezabilitate, proiectare și avize. Printr-o hotărâre prealabilă obligatorie la nivel național, instanța supremă a decis că autoritățile publice locale nu mai pot bloca proiectele de construcții prin revocarea propriilor documentații de urbanism în timpul în care dosarul de autorizare se află în lucru.  Decizia a survenit în baza unei cereri formulate de investitorul Ștefan Stere, care s-a lovit de refuzul Primăriei Constanța de a-i elibera autorizația de construire a unui imobil în zona IPJ Constanța, în Faleză Nord, pe motiv că PUZ-ul ce viza aprobarea Planului Urbanistic Zonal pentru teritoriul delimitat de Bulevardul Mamaia, strada Renașterii și strada Patriei a fost revocat. 

Înalta Curte de Casație și Justiție a tranșat definitiv, pe 21 septembrie a.c., una dintre cele mai spinoase controverse juridice din domeniul imobiliar. Printr-o hotărâre prealabilă, instanța supremă a decis că autoritățile publice locale nu mai pot bloca proiectele de construcții prin revocarea propriilor documentații de urbanism (PUZ sau PUG) în timpul în care dosarul de autorizare se află în lucru. Adică nu mai pot refuza emiterea unei autorizații de construire invocând faptul că documentația de urbanism de bază a fost desființată pe parcursul perioadei în care dosarul se afla în lucru la serviciul de urbanism. Cu alte cuvinte, drepturile câștigate în prima zi de depunere nu pot fi șterse de primărie.

Decizia vine în urma unei sesizări transmise de Curtea de Apel Constanța în cadrul dosarului nr. 1443/118/2022*, un litigiu de notorietate locală în care investitorul Ștefan Stere se judecă cu Municipiul Constanța și Primarul Municipiului Constanța. Proiectul imobiliar ar urma să fie construit în Faleză Nord, în imediata apropiere a vilei în care afaceristul locuiește... situată pe strada Patriei, cu vedere la mare.

vila lui Stere, cu vedere la mare

În acest caz concret, investitorul obținuse un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) pentru ridicarea unui imobil în zona delimitată de Bdul. Mamaia, str. Patriei și str. Renașterii, însă municipalitatea a revocat ulterior hotărârea de consiliu local din motive de presupusă nelegalitate.

terenul pe care ar urma să construiască blocul

Instanța a stabilit cu caracter de obligativitate că: Valabilitatea documentaţiei de urbanism în vigoare la data de început a procedurii de autorizare se extinde de drept şi în situaţia în care ulterior acestui moment, dar anterior emiterii autorizaţiei de construire, autoritatea publică locală a procedat la revocarea actului administrativ de aprobare a documentaţiei de urbanism pe considerente de nelegalitate.

Primarul Chițac: Înalta Curte a zis DA, zicem și noi DA

Contactat pentru un punct de vedere, primarul Vergil Chițac a declarat: „Înalta Curte a stabilit că, dacă ai început procedura de autorizare pe baza unui PUZ existent, care s-a revocat, înseamnă că poți să continui. Juriștii au decis că, atâta timp cât PUZ ul e revocat, nu se emite autorizare. Nu-și asumă nimeni să facă nimic, nu semnează. Oamenilor din primării le e frică să semneze, cetățenii sunt nemulțumiți, se adresează instanțelor. Acum, Înalta Curte a zis DA, zicem și noi DA.“

Vergil Chițac

Războiul imobiliar de la Constanța care a schimbat regulile jocului

Procedura de autorizare a debutat la data formulării cererii nr. 156939/14.10.2020 de eliberare a certificatului de urbanism în urma căreia s-a eliberat certificatul de urbanism nr. 3279/27.10.2020, pentru construire imobil 2S+P+6E (Hmax=23 metri) cu funcțiunea de locuințe colective, spațiu comercial, care a făcut parte din documentația de eliberare a autorizației de construire anexată cererii nr. 176125/03.09.2021.

La data formulării cererii de eliberare a certificatului de urbanism, documentația de urbanism în vigoare era cea aprobată prin HCL Constanța nr. 365/21.09.2020, care viza aprobarea Planului Urbanistic Zonal pentru teritoriul delimitat de Bulevardul Mamaia, strada Renașterii și strada Patriei. Ulterior, prin Hotărârea Consiliului Local nr. 279/31.08.2021 a fost revocată HCL -PUZ 365/2020, ca și consecință a admiterii unei plângeri prealabile formulată de mai multe persoane care s-au considerat vătămate prin adoptarea acestui act normativ, în esența reținându-se că valorile indicatorilor urbanistici aprobate pentru zona ZR4 din PUZ sunt mai mari decât dispozițiile legale în materie. 

facsimil-plângerea formulată de vecinii lui Ștefan Stere, împotriva PUZ-ului 365/2020

Ca o paranteză, printre motivele pentru care s-a solicitat anularea HCL 365/2020 se remarcă: dezbaterea publică care nu a avut loc în temeiul art.5 din Dispoziția primarului nr. 2209/06.04.2020, în contextul pandemiei cu Covid-19, pe parcursul consultării publice au fost depuse numeroase sesizări și reclamații care vizau reglementările propuse: supraaglomerarea traficului, supradimensionarea rețelelor de apă și canalizare, instabilitatea taluzului, posibilitatea producerii unor alunecări de teren, depășirea indicatorilor urbanistici aferenți zonei de locuire colectivă, inexistența studiului de circulație pentru zona de studiu, imposibilitatea realizării de parcaje subterane. 

facsimil-plângerea formulată de vecinii lui Ștefan Stere, împotriva PUZ-ului 365/2020

Mai mult decât atât, valorile indicatorilor urbanistici aprobate pentru PUZ-ul contestat sunt mult mai mari decât dispozițiile legale în materie.

facsimil-plângerea formulată de vecinii lui Ștefan Stere, împotriva PUZ-ului 365/2020

Documentația PUZ, eronată: terenul încadrat în altă zonă decât cea reală

De altfel, cei care locuiesc în zonă susțineau că este necesară corecția materială în documentația PUZ, privind modificarea încadrării eronate a terenului. Acesta a fost încadrat în zona de reglementare urbanistică ZRS, deși se află în zona de reglementare ZR4. Același aspect l-a sesizat și Asociația Verde Urban, precizând că este nevoie să se clarifice modul în care s-a făcut trecerea de la zona ZRS, la ZR4, zonă care permite construirea unui imobil cu regim P+6E. De asemenea, se precizează că nu este prezent în documentație un studiu privind circulația în zonă. și nici dacă locurile de parcare vor fi asigurate în limita proprietății.

Revocarea PUZ aprobat prin HCL Constanța nr. 365/2020 produce efecte numai pentru viitor

Revenind, Ștefan Stere spune că revocarea, prin HCL Constanta nr. 279/31.08.2021, a PUZ aprobat prin HCL Constanța nr. 365/2020 produce efecte numai pentru viitor, neputând afecta procedura de autorizare începută anterior care este și rămâne guvernată de reglementările cuprinse în documentațiile de urbanism în vigoare la data de 14.10.2020, respectiv la data formulării cererii de eliberare a certificatului de urbanism nr. 3279/27.10.2020.

Prin adresa nr. R176125/06.10.2021 autoritatea a răspuns investitorului, în sensul că se află în imposibilitatea de a emite AC, întrucât PUZ-ul pentru zona delimitată de Bdul. Mamaia, str. Patriei și str. Renașterii a fost revocat.

Ștefan STERE apreciază că se află în fața unui refuz nejustificat al autorității, în esență, ipoteza înaintată de primărie fiind că procedura de autorizare începe la data depunerii cererii pentru obținere a CU, că această procedura trebuie să se finalizeze în mod obligatoriu cu emiterea unei AC în condițiile menționate de CU (chiar dacă susține că CU este un act de informare și nu are caracter de act administrativ), precum și că valabilitatea PUZ revocat pentru nelegalitate se menține inclusiv la data la care trebuie emisă AC, chiar dacă AC (care este act administrativ) trebuie să respecte condițiile de legalitate la data emiterii sale. 

Cum și-a motivat Primăria Constanța refuzul de a elibera AC!

Primăria Constanța este de părere că certificatul de urbanism emis nu conferă investitorului dreptul de a executa lucrări de construcții, ci are valoarea juridică de act de informare, care poate sta la baza parcurgerii ulterioare a procedurii necesare eliberării autorizației de construire. În consecință, în cauza, ca efect al revocării PUZ pentru zona în care se regăsește terenul proprietatea investitorului, dreptul acestuia de a construi nu se acorda prin eliberarea CU, ci doar la momentul emiterii AC astfel încât critica privind vătămarea invocata în sensul afectării dreptului sau de proprietate este nefondată. În ceea ce privește invocarea de către acesta a extinderii de drept a valabilității PUZ în cazul începerii investiției, Primăria Constanța consideră că și aceasta este nefondatǎ. Susține Ștefan Stere că PUZ, deși a fost constatat ca nelegal si revocat, este valabil în continuare, până la finalizarea construcției, întrucât a fost emis CU în baza acestuia. 

Ștefan Stere deține SC Stejarul SRL, cu sediul pe strada… Patriei

Ștefan Stere deține Societatea Stejarul SRL, cu sediul pe strada Patriei, în apropierea blocului pe care vrea să-l ridice. De altfel, afaceristul locuiește aici... într-o vilă luxoasă, cu vedere la mare. 

vila în care Stere locuiește

Datorii, în 2025, de 2 milioane de euro

Stere e unic asociat al firmei, iar în 2025 a bifat o cifră de afaceri de 3,7 milioane de lei și un profit de 847.874 de lei. Tot anul trecut, datoriile erau de 10.671.990 de lei, echivalentul a 2 milioane de euro.

Video:

.