Adio meșteri la negru și renovări „la mica înțelegere”! Noul Cod al Urbanismului a ”ucis” șantierele

Noul Cod al Urbanismului complică serios treaba pentru constructorii fără acte! Vin controale neanunțate pe șantiere, iar la final clienții nu mai știu pe unde să scoată cămașa. Amenzile usturătoare și etapele stricte de execuție au blocat complet piața muncii la negru, în timp ce riscul demolării clădirilor ilegale sperie acum orice investitor.

La sfârșitul lunii august, Noul Cod al Urbanismului, Legea nr. 169/2026, a intrat oficial în vigoare, iar odată cu noile prevederi s-au schimbat radical regulile jocului. Măsurile îi vizează direct atât pe constructori, cât și pe clienți sau investitori, indiferent că vorbim despre ridicarea unei case unifamiliale sau despre un simplu plan de renovare interioară a unui imobil.

Orașele au devenit un teritoriu al toleranței zero, unde regulile sunt de o strictețe extremă. Noul cod prevede pași exacți pentru fiecare etapă, de la trasarea fundației, până la intabulare și recepția finală, adică darea în folosință. Singura excepție unde se mai pot construi case în regim propriu este în intravilanul zonei rurale, însă doar dacă viitoarea locuință are o suprafață desfășurată de maximum 150 mp și un regim de înălțime limitat strict la parter.

Nevoia de siguranță și menținerea unui plan urbanistic corect au fost principalii factori dezbătuți în Articolul 294, care stipulează că este permisă:  „o singură locuință unifamilială cu acces și lot propriu, parter sau demisol și parter, fără subsol, cu o suprafață desfășurată maximă de 150 mp, în intravilanul din mediul rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil, exclusiv pentru locuințele realizate în baza unor proiecte-tip puse la dispoziție de autoritățile publice centrale sau locale, rezultate în urma unor concursuri de soluții organizate conform metodologiei elaborate de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației în parteneriat cu Ordinul Arhitecților din România sau pe baza unor proiecte individuale întocmite de către colective tehnice de specialitate, formate din arhitecți cu drept de semnătură și ingineri proiectanți de structuri și proiectanți de instalații, cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural, elaborat de Ordinul Arhitecților din România, avizate de arhitectul-șef de județ”

Captură din noul Regulament

Adio „regim propriu” la oraș. Totul se face doar cu firmă autorizată

Practic, din septembrie, proprietarii din Constanța nu mai pot efectua lucrări în regim propriu. Construcția se poate realiza exclusiv de către un antreprenor, adică o firmă de construcții autorizată.

Pentru a se asigura că nimeni nu mai ocolește legea, autoritățile au implementat un set de măsuri drastice. Printre acestea se numără verificările neanunțate pe șantier efectuate de echipele de control avizate ale Inspectoratul de Stat în Construcții și Poliția Locală. Inspectorii pot veni în orice moment, iar constructorul este obligat prin lege să ofere absolut orice informație sau document legat de proiect.

O altă lovitură grea ține de recalcularea amenzilor. Sumele au explodat și sunt mult mai mari decât în trecut: „Dacă în reglementarea anterioară amenda aplicabilă era între 1.000 lei – 100.000 lei, limitele actuale sunt între 50.000 lei – 1.000.000 lei. Practic, este o creștere de 50 de ori a limitei minime și de 10 ori a celei maxime” explică Robert Trăilescu, avocat. Acesta a mai precizat și că : „Suplimentar, față de amenda de mai sus, în cazul nerespectării prevederilor autorizației de construire sau modificare cu privire la regimul de înălțime, se aplică o amendă între 50.000 lei – 500.000 lei pentru fiecare nivel neautorizat.”

Capcana renovărilor de apartamente

Constructorii la negru au dat de mari belele și, odată cu ei, și clienții lor. În Constanța, spre exemplu, reglementările urbane prevăd clar că regimul propriu la oraș nu mai există. Portița prin care investitorul reușea să-și ridice o casă cu resurse reduse, evitând să plătească serviciile unei firme autorizate, s-a închis definitiv.

Mai mult, restricțiile au intrat și în interiorul blocurilor. Nici măcar o renovare de apartament nu se mai poate face „la mica înțelegere”. Legea precizează clar că este vorba despre renovările care ating structura clădirii, compartimentările sau spargerea pereților, nu despre simplele schimbări de mobilier.

Pentru meșterii la negru, această veste este una tragică. Chiar dacă ar mai găsi clienți dispuși să riște, procesul până la obținerea autorizației de dare în folosință a clădirii s-a complicat atât de mult încât proiectul se va bloca în primii pași. În cel mai rău caz, primăria va refuza recepția, imobilul nu va putea fi intabulat, iar proprietarul se va trezi cu o decizie de demolare.

Deși legislația interzice explicit ca o casă, de exemplu, în mediul urban, să fie ridicată de constructori „la negru”, grupurile de Facebook și site-urile de mică publicitate abundă în continuare de astfel de oferte.

Evident, nimeni nu specifică explicit că prestează servicii în afara legii. Totuși, faptul că anunțurile sunt postate de pe conturi personale, fără a menționa numele, datele fiscale sau site-ul unei companii, lasă clar de înțeles că avem de-a face cu echipe neautorizate, ascunse în spatele unor texte generice.

Mai mult, aceștia includ în oferta lor servicii de demolări sau modificări structurale, activități pe care noul Cod al Urbanismului le reglementează extrem de strict și care, sub nicio formă, nu pot fi executate cu zilieri sau personal la negru.

Acest anunț spre exemplu: „Salut ! Sunt un băiat harnic, serios, profesional, prestez servicii tăieri beton, spart beton, decopertări, defrișări apartamente, case, garsoniere, clădiri, garaje, dețin echipă de lucru, utilaje, transport moloz, reciclări mobilă veche etc … contactați-mă pentru informații, concretizăm o întâlnire pentru vizualizare și estimare mai concretă a situației..mulțumesc pentru compromis și încredere”

Un alt exemplu potrivit este acest anunț: „Suntem o echipă specializată în domeniul “tăiere diamantată”, avem în dotare scule de ultimă generație ce funcționează pe apă, astfel încât să nu producă praf si zgomot, noi vă putem oferi următoarele servicii: decupare pereți beton/bca/cărămidă în apartamente/case, decopertare gresie/faianță veche, trasee electrice și sanitare, spart șape în case și apartamente, tăiat și spart plăci de beton, demolat garduri de beton/piatră, rosturi de dilatare a betonului, demolat case vechi, decupări trotuare”

Constructorul devine garantul legal al lucrării

Noul cod pune un accent masiv pe siguranța structurilor și pe corectitudinea execuției. La recepție se iau la control toate facturile de materiale, avizele, pașii tehnologici și procesele-verbale de faze determinante. Constructorul devine, legal, garantul construcției până la momentul predării cheii.

Marea problemă a meșterilor independenți și nedeclarați este tocmai incapacitatea de a oferi această garanție juridică. Spre deosebire de ei, firmele autorizate au în spate echipe profesionale care gestionează birocrația stufoasă, șefi de șantier atestați și ingineri de execuție.

Noua legislație clarifică rolul fiecărui participant la trafic și obligă la respectarea strictă a calității. Se verifică certificatele materialelor folosite, respectarea normelor pentru fundații și conformitatea milimetrică cu cotele din planul de arhitectură.

Chiar dacă un constructor la negru este un meșter excepțional, din punct de vedere legal el nu mai poate asigura cadrul corect pentru a construi sau pentru a accepta lucrări la oraș.

Zona rurală rămâne într-adevăr ceva mai permisivă, așa cum o arată Articolul 294, însă nici acolo nu se mai pot ridica clădiri cu etaj fără proiecte stricte. La oraș, în schimb, sentința a fost dată. Constructorii la negru nu mai au nicio capacitate legală de a supraviețui pe piață!