Legea a fost promulgată, dar nu și gândită. Cum ratează statul ocazia de a proteja cu adevărat piața imobiliară

La doi ani de la scandalul imobiliar care a schimbat regulile jocului în România, efectele secundare continuă să iasă la suprafață. Noua legislație a fost promulgată rapid, ca o reacție de moment pentru a liniști publicul, însă lipsa unei strategii de ansamblu blochează acum piața de profil. Deși intenția de a proteja cumpărătorii a fost corectă, birocrația excesivă și explozia costurilor transformă acest remediu legal într-o nouă povară pentru cetățeni.

Au trecut aproape doi ani de când compania Nordis a intrat în insolvență, după ce a lăsat în urmă sute de clienți păgubiți. Cazul a demonstrat cât de ușor se poate vinde un vis în România, mai ales atunci când vidul legislativ le creează speculanților oportunitatea propice pentru a da lovitură după lovitură.

Ce promite noua lege?

Totuși, de acum doi ani și până acum s-au schimbat multe. Camera Deputaților a adoptat, pe 12 noiembrie 2025, proiectul de lege 116/2025, care are ca scop protejarea cumpărătorului prin impunerea unui calendar strict de plată. Astfel, dezvoltatorul poate solicita procente stricte de plată, conform stadiului de construcție în care se află imobilul. De exemplu, când vine vorba doar de rezervarea imobilului, vânzătorul este obligat să ceară un avans de maximum 5% din suma aferentă. Pentru promisiunea de vânzare-cumpărare, se poate cere un avans de maximum 15%.

Legea a impus obligativitatea conturilor de tip escrow sau a sistemelor de monitorizare a fluxului banilor încasați. Contul escrow este un contract tripartite, încheiat între cumpărător, vânzător și bancă prin care se constituie un depozit bancar cu destinație specială, afectat de o condiție suspensivă, eliberarea banilor depinde de un eveniment viitor și sigur, cum ar fi semnarea unui act.

Cum arată realitatea, de fapt, pentru cumpărători, dar și pentru vânzători?

În România, anul 2025 a venit cu schimbări majore pentru cetățeni, cum ar fi majorarea TVA-ului la 21% în august 2025. Aceasta s-a suprapus cu „Legea Nordis” și cu suprasolicitarea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) pentru introducerea preapartamentării. Astfel, s-au produs cozi uriașe la ghișeele ANCPI, care au dus la blocaje ce au ținut luni de zile.

Constantin Sebeșanu, președintele Fondului Suveran de Dezvoltare și Investiții (FSDI), a declarat că „asaltul asupra oficiilor ANCPI, pentru a implementa preapartamentările, depășește puterea de lucru a funcționarilor de acolo."

Când vine vorba de cumpărători, protecția promisă de legislație vine cu prețuri mai mari la imobile; creșterea riscului pentru dezvoltatori duce la adăugarea unei marje de profit mai mari pentru a-și amortiza acest risc. Nici oferta nu mai este atât de amplă. Din cauza noilor prevederi, dezvoltatorii mici nu își mai pot finanța proiectele, aspect care duce, de asemenea, la mărirea prețurilor per imobil (oferta mică rezultă în prețuri mari). La toate acestea se adaugă, desigur, și TVA-ul de 21%.

Legea Nordis limitează avansurile imobiliare la procente fixe, legate de stadiul șantierului, pentru a proteja cumpărătorii. Cu toate acestea, unii dezvoltatori ocolesc legea folosind contracte separate de servicii sau comisioane de rezervare pentru a încasa sume mari care nu intră sub incidența conturilor protejate.

Avocații Doru Lalău și Costin Ștefan au explicat cum această formă a legii ratează fundamental ocazia de a proteja consumatorul, deoarece refuză să facă vreo distincție reală între poziția de forță a dezvoltatorului și vulnerabilitatea cumpărătorului. În timp ce cumpărătorul este constrâns prin termene rigide și plafoane drastice, dezvoltatorilor li se permite în continuare să solicite avansuri disproporționate încă de la stadiul de proiect: „se poate ajunge ușor la concluzia că dezvoltatorii ar putea solicita în continuare din partea cumpărătorilor achitarea unui avans de 90% din valoarea viitorului apartament, chiar dacă imobilul promis este încă la stadiul de proiect. Practic, singura diferența față de situația actuală o constituie obligația dezvoltatorului de a depune aceste sume într-un cont distinct, dedicat edificării proiectului, respectiv de a utiliza parțial sumele pentru anumite activități/etape specifice.”

Avocații au mai precizat: „Dacă ne-am raporta la situația (nu tocmai) ipotetică în care un dezvoltator solicită un avans de 90% din valoare viitorului apartament, aceasta ar însemna că doar 25% din această sumă va putea fi folosită pentru lucrările la structura de rezistență, iar 20% pentru partea de instalații. Restul e tăcere.”

Statul a venit, în sfârșit, cu o lege care să oprească marile țepe, dar remediul vine la pachet cu blocaje administrative și prețuri record. Piața imobiliară din România devine mai sigură, dar mult mai greu accesibilă.

Cum s-a desfăşurat cazul Nordis

11 persoane, între care Laura Vicol (fost deputat PSD) şi soţul său, omul de afaceri Vladimir Ciorbă, au fost reţinute pe 4 februarie 2025. Acuzaţiile aduse de procurorii DIICOT vizau săvârşirea infracţiunilor de constituire a unui grup infracţional organizat, delapidare cu consecinţe deosebit de grave, spălare a banilor, evaziune fiscală, înşelăciune cu consecinţe deosebit de grave, stabilirea cu rea-credinţă de către contribuabil a impozitelor, taxelor sau contribuţiilor, având ca rezultat obţinerea, fără drept, a unor sume de bani cu titlu de rambursări sau restituiri de la bugetul general consolidat ori compensări datorate bugetului general consolidat, toate în formă continuată.

Laura Vicol

În ziua următoare, Poliţia Română anunţa că în dosarul Nordis a fost dispusă măsura sechestrului asigurător asupra a 201 imobile - apartamente şi case -, cinci spaţii comerciale, 22 de terenuri, 11 autoturisme, părţi sociale şi acţiuni. De asemenea, au fost blocate 48 de conturi bancare deschise pe numele unor persoane fizice şi juridice.
Zece zile mai târziu, omul de afaceri Vladimir Ciorbă şi soţia sa, Laura Vicol, scăpau de arestul preventiv, ca urmare a deciziei ICCJ, care le-a admis contestaţiile. Ciorbă era plasat sub control judiciar, Laura Vicol nu avea nicio restricţie.
Alături de ei au fost puşi în libertate toţi inculpaţii din cauză plasaţi în arest. Alţi trei inculpaţi s-au aflat sub control judiciar pentru 60 de zile.

Vladimir Ciorbă

În octombrie 2025, DIICOT anunţa că în dosarul Nordis erau 700 de plângeri şi 850 de păgubiţi, prejudiciul pentru înşelăciune fiind estimat la aproape 75 de milioane de euro. Iar, în august a.c., procurorii anunţau extinderea urmării penale și adăugarea a noi plângeri în dosar şi creşterea prejudiciului cu aproape 24 de milioane de euro, în total.