Noul Cod al urbanismului, citit prin PUZ-ul Delfin Park

Legea nr. 169/2026 cere ca locuințele, serviciile, verdele și drumurile să fie gândite împreună. Documentația PUZ Delfin Park, început în 2023, conține deja răspunsuri la mai multe dintre aceste cerințe.

Din 25 august 2026, România are un nou Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), publicat în Monitorul Oficial la 10 august. Reunește reglementări care erau dispersate în mai multe acte și detaliază cum trebuie proiectate cartierele noi: ce servicii trebuie să aibă aproape, cum se planifică verdele, cum se finanțează și se etapizează infrastructura. Putem compara ce cere legea cu ce conține deja o documentație aflată în lucru.

Documentația Delfin Park, reconversia fostei baze RATC, are un calendar mai vechi decât legea. Certificatul de urbanism datează din 2023, iar ulterior, această documentație a parcurs toate etapele legale până la aprobarea finală din decembrie 2025. Totul a derulat înainte ca această lege să apară și cu toate acestea, multe din noutățile din aceasta lege erau deja în documentația Delfin Park. Acesta este și un semn clar că echipa care a elaborat documentația nu s-a limitat la ce prevedea legea în acel moment și a privit în viitor. Iată că o parte din acest viitor a sosit.

Regenerarea terenurilor fără funcțiune

Articolele 224–228 organizează regenerarea urbană prin programe locale, indicatori și planuri de acțiune. Ideea de fond este simplă: un teren rămas fără rol în oraș trebuie să primească unul nou, iar rezultatul să poată fi măsurat. Documentația Delfin Park pornește de la un teren de acest fel: 85.888 mp, în 11 loturi, pe amplasamentul fostului garaj de troleibuze, dezafectat în 2010. În acest sens, investitorul a venit un concept de mix de funcțiuni care acoperă de la locuințe, comerț, birouri și servicii până la școală, biserică sau clinică medicală. Toate acestea, pe aproximativ 8,6 hectare.

Locuirea, legată de servicii

Articolul 161 din noul cod prevede că zona locuințelor trebuie să cuprindă obligatoriu spații verzi, agrement, dotări publice și servicii de proximitate. Legea nu impune o școală fiecărui dezvoltator, dar cere ca locuirea să nu fie izolată de servicii.

Dincolo de dimensiunea regenerării care recomandă și o astfel de funcțiune, dezvoltatorul mai are și perspectiva locuitorului care are tot interesul să locuiască într-un cartier care îi oferă cât mai multe funcțiuni la o distanță de mers pe jos evitând traficul. Delfin Park include școală, grădiniță, clinică și spații comerciale. La dezbaterea publică s-a arătat că datele școlare au fost verificate cu inspectoratul școlar județean și că ultima versiune conține o școală privată.

Spații verzi accesibile

Tot în Articolul 164 cere ca spațiile verzi să fie planificate după accesibilitate, conexiuni, calitate și biodiversitate. Dezvoltatorul indică un parc la sol de aproximativ 12.000 mp, cu acces public, și circa 30.000 mp de verde în total, incluzând grădini și terase înierbate. Cele două cifre descriu categorii diferite și trebuie păstrate distincte. Documentația propune și piste de biciclete, circulații pietonale și legături între străzile din jur, astfel încât un copil, un vârstnic sau un părinte cu cărucior să poată ajunge în siguranță la locurile de joacă și recreere.

Infrastructură, etape și responsabili

Articolele 63–64 fac planurile de investiții aferente PUZ obligatorii pentru actorii numiți în ele și permit contracte de urbanizare pentru finanțarea infrastructurii. Documentația Delfin Park prevede realizarea etapizată a circulațiilor, reguli de racordare și extindere a rețelelor, mutarea vechilor rețele RATC și transferul unor terenuri pentru străzi în domeniul public.

Accesele sunt prevăzute dinspre străzile Soveja, Panait Cerna și Chiliei. În prezentarea din decembrie 2025 au apărut un sens giratoriu pe strada Soveja, o arteră internă est-vest și pasaje pietonale peste Soveja. Potrivit prezentării, parcările, supraterane și subterane, depășesc minimul stabilit de oraș, iar studiul de trafic a fost evaluat de trei ori de comisia de circulație a municipiului.

Cerințe analizate împreună

Articolele 91–92 introduc avizarea integrată locală, prin analiză comună și documentație electronică. Scopul este ca incompatibilitățile dintre cerințele privind utilitățile, mobilitatea și mediul să apară mai devreme. Documentația Delfin Park a trecut deja prin verificări pe componente, de la trafic la capacitatea școlară, înainte de dezbaterea publică.

Ce rămâne de clarificat

Asemănarea cu direcțiile Codului nu este o certificare juridică. Articolul 582 păstrează, pentru procedurile începute înainte, legea de la momentul inițierii. Cu toate acestea, chiar dacă obligațiile legale la momentul începerii demersurilor pentru aprobarea PUZ Delfin Park erau mai permisive, echipa de arhitecți nu a considerat că o privire mai atentă spre ceea ce înseamnă locuire în viitor este inutilă, ci din contră recomandabilă. 

Paralela are totuși o valoare simplă. Arată că întrebările și rigorile  pe care legea le impune acum, despre servicii, verde, trasee și etape, au fost puse în documentație înainte ca legea să existe. Cât de bune sunt răspunsurile dezvoltatorului vor judeca, în timp, oamenii care vor alege să locuiască în acest proiect.