Raluca Munteanu, director de dezvoltare Iulius: Misiunea noastră nu se încheie odată cu inaugurarea proiectului

Grupul Iulius este un dezvoltator de cursă lungă, care a produs proiecte relevante de regenerare urbană în orașe precum Iași, Cluj-Napoca, Timișoara, Suceava. Compania își asumă misiunea de a genera impact social și economic și face acest lucru atât prin dezvoltarea proiectelor în sine, cât și prin operarea proprietăților deținute.

Palas Iași

Raluca Munteanu, directorul de dezvoltare al companiei, ne-a vorbit într-un interviu despre modelul de business, piedicile întâlnite în dezvoltarea proiectelor, procesul de luare a deciziei de a investi într-o nouă destinație.

Iulius pregătește lansarea unui proiect la Constanța. În ce constă și în ce fază sunteți?

Constanța este unul dintre orașele pe care ne concentrăm acum, avem echipă dedicată pentru investiția pe care o estimăm la peste 800 milioane de euro. Este un proiect complex de reconversie urbană, care vine cu provocarea de a transforma un teren de 38 de hectare, deținut de Oil Terminal și inactiv de peste 10 ani, în ceea ce ne dorim să devină cel mai vibrant punct de pe harta orașului, care să dea farmec vieții urbane și să sporească atractivitatea pentru turiști.

Iulius Town Timișoara

Punem bazele unui concept care va include grădini urbane, birouri, zonă de shopping și divertisment, facilități educaționale și culturale, dar și o infrastructură adaptată pentru susținerea mobilității și conectivității. Facem primii pași, încercăm să înțelegem orașul și direcția în care ar trebui să se dezvolte, ce îi lipsește și cum și-l doresc locuitorii în viitor. Suntem încă la început, dar determinați. Credem mult în potențialul orașului și că putem livra un proiect care să fie demn de pol urban cu un rol cheie în economia, turismul și dezvoltarea României.  

Ansamblul Palas Iași

Care este modelul de business al Iulius?

Suntem unul dintre cei mai mari dezvoltatori de proiecte de regenerare urbană din România, proiecte complexe care integrează funcțiuni variate – office, retail, divertisment - și care și-au dovedit capacitatea de a genera dezvoltare regională pe termen lung. Investiţiile IULIUS realizate până în prezent în oraşele regionale Iaşi, Timişoara, Cluj-Napoca şi Suceava depăşesc 1,2 miliarde de euro. Proiectele noastre au un efect multiplicator, în sensul că generează noi investiţii și dau exemplul Palas Iaşi şi Iulius Town Timişoara, care s-au impus drept huburi regionale de business, sediul a 130 de companii cu peste 25.000 de angajaţi.

Ansamblul Iulius Town Timișoara

Responsabilitatea pe care ne-am asumat-o, de a construi sustenabil pentru comunitățile urbane, o manifestăm prin implicarea grupului 100% nu doar în procesul de dezvoltare, ci și ulterior, în operarea proprietăților. Construim pentru a deține, de aceea misiunea noastră nu se încheie odată cu inaugurarea proiectului. Obiectivul nostru este ca proiectele să fie eficiente, durabile și să funcționeze la standardele promise și așteptate de toate categoriile de public căruia ne adresăm.
În toate proiectele noastre din ţară lucrează 35.000 de angajați, iar într-un an traficul depășește  70 de milioane de vizite. Acesta este publicul nostru, căruia vrem să îi oferim experiențe de calitate și facem acest lucru gestionând tot lanțul operațional prin propriile resurse.

Care sunt cele mai mari probleme întâlnite în dezvoltarea unui proiect de regenerare urbană?

Complexitatea proiectelor și termenul scurt de implementare sunt sursele generatoare de provocări pentru echipă. Procese precum realizarea conceptului arhitectural, obținerea finanțării, dialogul cu comunitatea, negocierile cu viitorii chiriași, conturarea structurii de investiții, obținerea autorizațiilor sunt interconectate și se desfășoară, în mod ideal, simultan. Orice mică întârziere pe un palier produce efecte în alte zone care, în final, înseamnă deraiere de la planul inițial. Sunt însă situații inerente, inevitabile, care însoțesc orice proiect și care testează până la urmă capacitatea dezvoltatorului de a livra proiectul în ciuda tuturor dificultăților.

Un alt aspect-cheie este capacitatea de a propune un proiect durabil, care să fie relevant pentru comunitate pe termen lung și credem că am reușit acest lucru până acum prin tot ce am dezvoltat – proiectele mixed-use de regenerare urbană Palas Iași și Iulius Town Timișoara, rețeaua națională Iulius Mall din Iași, Cluj-Napoca și Suceava, Palas Campus Iași, cea mai mare clădire de birouri din România, dar care este tot un format mixt, precum și conceptul de retail de proximitate Family Market, prezent cu două proiecte în Iași.

Grădinile sunt ancora proiectelor mixte Iulius. De ce acest element diferențiator și ce beneficii aduce în raport cu investițiile?

Am fost, într-adevăr, primii care am propus grădinile drept element diferențiator pentru că am înțeles că natura este un capitol la care orașele sunt deficitare. Investițiile verzi făcute la Iași, Cluj, Timișoara, de zeci de milioane de euro, care la început păreau de neînțeles de către finanțatori, neaducând un venit proiectului, ci doar generând cheltuieli deloc de neglijat, și-au dovedit valoarea față de comunitate și fac astăzi parte din viața orașelor. Este ceea ce ne-am dorit de la bun început, să creăm o arhitectură care să îi dea comunității sentimentul de apartenență și toate elementele de care are nevoie pentru a atinge echilibrul work – life – play. Iar natura are un rol primordial, prin urmare am adus-o în centrul orașelor, prin crearea unor spații care stimulează recreerea, amenajate cu multă creativitate de peisagiști români și străini.

Grădinile Iulius de la Iași, Cluj, Timișoara sunt locuri preferate de public, unde lumea vine să petreacă timp de calitate și asta ne bucură. În plus, grădinile sunt deja scene artistice consacrate, unde au loc concerte și festivaluri și căutăm mereu idei noi de divertisment pentru că este limpede că sunt foarte apreciate.

Cum vă asigurați că proiectul propus este necesar și relevant pentru publicul larg?

Procesul de analiză pe baza căruia studiem oportunitatea unui proiect este îndelungat, ne uităm cu atenție la toate informațiile despre piață și nu am dezvoltat speculativ, ci doar ca răspuns la o nevoie concretă a pieței.

Determinante în decizia de a lansa proiecte noi sunt, așadar, analizele de piață. Ne uităm la toate informațiile disponibile oficial și pot să spun că extrem de valoroase rapoartele Băncii Mondiale. În cazul Constanței, de exemplu, oportunitatea de investiție ca parteneriat cu Oil Terminal este o concluzie la care am ajuns în urma unei discuții cu experții Băncii Mondiale, care duc nivelul studiilor la stadiul de implicare activă.

După luarea deciziei începe un proces temeinic de dialog cu toți actorii locali – administrația, localnicii, societatea civilă, cele mai relevante voci care să ne ajute să înțelegem orașul și să propunem soluția potrivită. Acest dialog este în plină derulare la Constanța, dar am făcut demersuri similare la Cluj și Iași.

Ați spus că Iulius construiește ca să dețină. Ce înseamnă asta și care sunt elementele de bază de la care pornește dezvoltarea, din această perspectivă?

Elementul de bază de la care pornesc proiectele noastre este dezvoltarea durabilă, rezilientă. Construim în prezent, dar cu responsabilitatea pe care trebuie să o avem față de viitor, pentru că astfel de proiecte sunt menite să producă efecte în mod constant pe termen lung, de zeci și zeci de ani. Nu finalizăm un proiect și ne-am terminat treaba, ci, dimpotrivă, începem o activitate în managementul lor, ceea ce presupune să ai mereu un mix atractiv, să ții pasul cu așteptările publicului și chiar să le anticipezi, să creezi noi oportunități și să oferi noi experiențe, să contribui tot mai mult la dezvoltarea zonei, a orașului. De exemplu, Palas Iași a fost inaugurat acum 12 ani, însă continuă să fie un proiect inovator, un lider al pieței regionale, un pol de business în creștere. Viața urbană nu stă pe loc și nici noi nu o facem.

Legat de reziliență, toate proiectele noastre sunt certificate conform standardelor de sustenabilitate internaționale, ceea ce reprezintă o certificare a calității lor. Sunt analizate de la materialele utilizate, consumul de resurse, managementul deșeurilor, reutilizarea apelor pluviale, până la procentul de spații verzi și impactul în comunitate.

Și, cum spuneam, compania IULIUS include și divizia de administrare, ceea ce ne responsabilizează și mai mult în etapa de construcție, pentru că pe cât de bine dezvoltăm proiectul, pe atât de reușite vor fi rezultatele obținute. În plus, managementul nostru este integrat, în sensul că avem echipe specializate pentru fiecare funcțiune pe care o gestionăm, de la grădini și parcări, până la mentenanță tehnică și cleaning.

Prin urmare, construirea pentru a deține ne permite să avem o altfel de perspectivă asupra proiectelor, ca un angajament privind calitatea, durabilitate și satisfacția tuturor beneficiarilor proiectelor noastre pe termen lung, ceea ce se traduce într-o contribuție reală la dezvoltarea urbană sustenabilă și la îmbunătățirea calității vieții în comunitățile în care activăm.