De la elita Bursei, la executare silită în Pădurea Comorova. 4 hectare de teren din Neptun ale lui Carmen Săndulescu, scoase la licitație

Un teren intravilan de 37.600 de metri pătrați, având categoria de folosință pădure, situat în stațiunea Neptun, zona Popasul Căprioarelor, este scos la licitație pentru 733.500 de euro. Proprietatea aparține lui Carmen Daniela Săndulescu. Terenul este urmărit silit pentru recuperarea unor creanțe ale Băncii Transilvania, iar prețul de pornire a fost redus cu 25%. Povestea devine și mai interesantă dacă privim în urmă: aceeași parcelă figura într-o licitație organizată de Primăria Mangalia în anul 2005, iar numele proprietarei apare și în istoricul unor executări silite care au vizat acțiunile firmei Impact.

Zona Popasul Căprioarelor, din Pădurea Comorova, revine în atenție printr-o nouă procedură de executare silită care vizează un teren intravilan cu categoria de folosință pădure. Potrivit publicației de vânzare imobiliară emise la 14 octombrie 2026 de executorul judecătoresc Paul Lăpugeanu, licitația este programată pentru 10 noiembrie 2026, ora 11:00, la sediul biroului executorului din București. Terenul este situat în municipiul Mangalia, stațiunea Neptun, zona Popasul Căprioarelor- Pădurea Comorova-și aparține lui Carmen Daniela Săndulescu, fostă membră a conducerii Impact Developer & Contractor SA. Nu este vorba despre vânzarea popasului turistic propriu-zis, ci despre o proprietate distinctă, identificată cadastral, amplasată în această zonă. Iar dacă numele locului amintește de relaxare și vacanțe, istoricul terenului are mai degrabă legătură cu băncile, executorii judecătorești și licitațiile care par să se țină lanț.

Pădurea Comorova

Din mai până în noiembrie, același teren caută cumpărător. Prețul a ajuns la 733.500 de euro

Terenul are  37.600 mp, iar proprietara Carmen Daniela Săndulescu are calitate de garant ipotecar. Imobilul a fost evaluat la 978.000 de euro, echivalentul a 4.806.381 de lei, prin raportul de evaluare nr. 76423 din 20 septembrie 2021, întocmit de Eval Transilvania Consulting SRL. Pentru termenul din 10 noiembrie 2026, prețul de pornire a fost stabilit la 733.500 de euro. Diferența este de 244.500 de euro, o diminuare deloc neglijabilă pentru o proprietate situată într-una dintre zonele cunoscute ale stațiunii Neptun.

Anunț licitație

Nu este însă prima dată când terenul este oferit spre vânzare în cursul acestui an. Pe 18 mai 2026, executorul judecătoresc Paul Lăpugeanu anunțase o licitație pentru data de 19 mai, la cererea Băncii Transilvania, având ca obiect același teren intravilan de 37.600 mp, cu categoria de folosință pădure, din zona Popasul Căprioarelor. Documentul actual confirmă că proprietatea nu a fost vândută la primul termen și că prețul de pornire a fost diminuat potrivit dispozițiilor legale. Nu există însă, în informațiile consultate, o confirmare a rezultatului exact al licitației din mai. Cert este că, la câteva luni distanță, terenul revine pe lista bunurilor scoase la vânzare, iar cumpărătorii sunt invitați să încerce din nou.

Anunț licitație

Pentru participarea la licitația din noiembrie, persoanele interesate trebuie să depună o cauțiune de 73.350 de euro, reprezentând 10% din prețul de pornire. Procedura va avea loc la sediul Biroului Executorului Judecătoresc Paul Lăpugeanu, din București, în dosarul execuțional nr. 245/OTO/2012. Creditorul este Banca Transilvania SA, prin mandatarul Improvement Credit Collection SRL, iar creanța actualizată indicată în publicația oficială este de 1.420.488,62 lei, la care se adaugă cheltuieli de executare de 479.050,39 lei. În total, aproape 1,9 milioane de lei, într-un dosar care datează din 2012 și care continuă să producă noi termene de licitație.

Carmen Daniela Săndulescu, de la conducerea Impact la executări silite

Carmen Daniela Săndulescu este un nume cunoscut în istoria dezvoltatorului imobiliar Impact Developer & Contractor SA, companie înființată în 1991 și asociată cu omul de afaceri Dan Ioan Popp. De-a lungul timpului, aceasta a ocupat funcții importante în conducerea societății, inclusiv cea de director executiv, și a deținut o participație semnificativă în capitalul social. Documentele oficiale ale companiei, publicate prin Bursa de Valori București, confirmă că, la sfârșitul anului 2009, Carmen Daniela Săndulescu deținea 11,62% din capitalul dezvoltatorului, în timp ce Dan Ioan Popp avea 22,07%.

Dan Ioan Popp

Compania s-a dezvoltat ulterior pe piața rezidențială din România, inclusiv în Constanța, unde numele Impact este asociat cu proiectul Boreal. Parcursul profesional al fostei directoare executive a cunoscut și episoade financiare complicate. În 2013, participațiile deținute de Carmen Daniela Săndulescu și Dan Ioan Popp în Impact Developer & Contractor au făcut obiectul unei proceduri de executare silită. Informația este consemnată inclusiv în notele la situațiile financiare oficiale ale companiei pentru 2012, care arată că, la 27 martie 2013, a fost anunțată vânzarea prin executare silită a unui pachet de aproximativ 25% din acțiunile dezvoltatorului.

Ansamblu rezidențial Boreal-Plus

Documentul menționează că tranzacționarea a fost gestionată de Biroul Executorilor Judecătorești Asociați LEX, iar investitorul Gheorghe Iaciu a achiziționat 45.956.535 de acțiuni, reprezentând 23,226% din capitalul social al companiei. Prin urmare, numele Carmen Daniela Săndulescu apare atât în istoricul executării unor participații bursiere, cât și în actualul dosar privind terenul din Neptun.

Impact raportează profituri de milioane, în timp ce terenul fostei directoare este executat silit

Între timp, Impact Developer & Contractor SA și-a continuat activitatea pe piața imobiliară, iar rezultatele financiare recente arată o evoluție pozitivă. Firma a încheiat anul 2025 cu un profit net de peste 101 milioane de lei și o cifră de afaceri de peste 144 milioane de lei. Compania a oscilat în ceea ce privește numărul de angajați. Cel mai slab an din punct de vedere financiar a fost 2021, probabil din cauza pandemiei.

Date financiare

Compania a anunțat că, în 2025, a vândut 247 de apartamente, în valoare totală de 177 de milioane de lei, și a continuat investițiile în proiectele rezidențiale aflate în dezvoltare. În Constanța, Impact a lansat a doua fază a complexului Boreal Plus, proiect care confirmă prezența dezvoltatorului pe piața imobiliară locală.

Ansamblu rezidențial Boreal-Plus

Totodată, societatea a marcat în 2026 împlinirea a 35 de ani de activitate și 30 de ani de la listarea la Bursa de Valori București, compania anunțând că, de-a lungul existenței sale, a finalizat 2.200 de vile și 3.600 de apartamente.

Terenul apare în documentele oficiale încă din 2005. Licitațiile au o istorie lungă la Neptun

Actuala procedură de executare silită nu reprezintă primul episod din istoria imobiliară a parcelei 288/8-5-2. Potrivit raportului Curții de Conturi nr. 64861 din 22 septembrie 2025, Primăria Mangalia a organizat în 2005 licitații pentru mai multe terenuri din zona Neptun, inclusiv pentru parcela Pd 288/8-5-2, în suprafață de 37.600 mp. Pentru acest teren, licitația a avut loc la 2 iunie 2005, cu participarea a 2 ofertanți. Numărul parcelei și suprafața coincid cu cele din publicația executorului din 2026, deși istoricul complet al transferurilor de proprietate ar necesita consultarea succesivă a înscrierilor din cartea funciară.

Pădurea Comorova

Raportul Curții de Conturi consemnează și observații privind modul în care au fost organizate unele dintre licitațiile pentru terenurile din zonă. În cazul parcelelor 288/8-5-2 și 288/8-5-3, auditorii au semnalat suspiciuni referitoare la caracterul real al concurenței dintre ofertanți. Aceste constatări nu echivalează cu stabilirea unei răspunderi penale și nu trebuie atribuite automat actualei proprietare. Totuși, documentele arată că valorificarea terenurilor din această parte a stațiunii Neptun a reprezentat un subiect de interes administrativ și financiar cu mult înainte de actuala executare silită. 

Primăria Mangalia a majorat impozitul pentru terenul neîngrijit

Pe lângă executarea silită, proprietatea a făcut obiectul unei măsuri fiscale adoptate de Consiliul Local Mangalia. Prin Hotărârea nr. 459 din 28 decembrie 2022, administrația locală a aprobat majorarea cu 300% a impozitului pentru terenul din Neptun, parcela 288/8/5/2, zona Popasul Căprioarelor, aparținând lui Carmen Daniela Săndulescu, începând cu anul 2023. Motivul indicat în documentele autorității locale a fost constatarea stării de teren neîngrijit. Astfel, în timp ce Banca Transilvania urmărește recuperarea creanțelor prin valorificarea proprietății, administrația locală a intervenit pe partea fiscală, aplicând o majorare semnificativă a impozitului.

Anunțul băncii

Această hotărâre reprezintă și un element suplimentar de identificare a terenului, întrucât menționează atât numărul parcelei, cât și numele proprietarei regăsite în publicația de vânzare din 2026. Pentru eventualii cumpărători, istoricul fiscal și situația juridică sunt aspecte importante, mai ales că terenul are categoria de folosință pădure. Faptul că este situat în intravilanul municipiului Mangalia nu presupune automat posibilitatea construirii sau schimbării destinației, astfel de operațiuni fiind condiționate de reglementările urbanistice și de mediu aplicabile.

Zona Popasul Căprioarelor, de la nostalgia litoralului la dosarele de executare

Popasul Căprioarelor este o zonă de camping situată în Pădurea Comorova, din stațiunea Neptun, județul Constanța, asociată cu turismul de litoral din perioada comunistă, în special cu anii 1970-1980. Locul a rămas în memoria turiștilor prin atmosfera rustică, posibilitatea de a petrece timpul în natură și tradiția popasurilor amenajate la umbra copacilor.

Restaurantul Popasul Căprioarelor

În prezent, numele zonei apare și în documentele de executare silită, în evidențele fiscale și în istoricul licitațiilor pentru terenuri. Este însă important de subliniat că actuala vânzare nu privește popasul turistic propriu-zis, ci un teren intravilan distinct, de 37.600 mp, având categoria de folosință pădure.

Restaurantul Popasul Căprioarelor

Rămâne de văzut dacă termenul din 10 noiembrie 2026 va aduce un cumpărător pentru proprietatea oferită acum pentru 733.500 de euro. După o licitație consemnată în 2005, un contract de credit din 2007, o ipotecă din 2009, un dosar de executare din 2012, o majorare de impozit din 2022 și o nouă licitație anunțată în mai 2026, terenul din zona Popasul Căprioarelor pare să fi devenit un obișnuit al procedurilor administrative și judiciare. La Neptun nu doar vacanțele revin sezon după sezon, ci și licitațiile.